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周期轮动,这次又到了地产股,怎么看,怎么办?

无论是从直接融资还是间接融资数据看,有些房企在降杠杆,但拿地力度下半年明显加快,今年下半年的形式要整体好于上半年。 选取应收账款周转率和存货周转率作为筛选地产股的两个指标,从后视镜看也是非常有效…

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作者 | 707的牛

数据支持 | 勾股大数据

最近朋友圈都在调侃中国股市,十年竟然涨了1点,十年如一日,指数还在当年的点位。

十年,一边享受,一边泪流;美国道琼斯指数从9995点到27000点,涨了17000点;上证指数从2976点到2977点,上涨了1点。

同样是十年,2009年10月16日,到2019年10月16日,只不过一个是北京时间,一个是纽约时间,却走出了巨大的剪刀差。

指数还在十年前的点位,十年如一,看似没涨;实际是视觉冲动下的一种错觉。就拿上证指数权重占比前十的地产股为例,万科大概有400%收益率,10年时间,年均收益率差不多15%。所以光看指数点位实际的意义不大,看各个行业的龙头公司更有参考价值。

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既然看指数不能只看点位,那地产股应该关注些什么,如何找准窍门?研究地产股需要看什么,大概来讲有四个方面,负债率,毛利率和费用,周转率。

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地产行业融资情况

反应负债率的直接参考指标是地产公司融资增速。这个行业和其他领域不同,不要在负债率下降的时候来看这个行业,地产行业一定要在企业负债率大幅度上升的时候看,这点很多人不能理解的。

其实这个行业不高负债就不会有高回报,如果你要回避高负债带来的风险,那么你就一定在景气上升的时候投资,稍微有点不确定就不用看了,低负债的地产再好都不会有什么特别大回报的。这一点算是投资地产股的一个主要逻辑。

而地产行业的融资数据显示,9月份房企的到位资金是1.69万亿,同比增长10.8%,环比增速也有小幅上升。今天下半年调控加码以后,从9月开始,房企的开发投资到位资金不降反增,说明地产公司加杠杆的意愿也在加强。

融资端整体保持着回暖趋势,但是政策调控导致国内融资受到限制,所以多数房企开始大规模发行海外债。2019 年 1-9 月,房企海外债发行规模为483亿元,超出 2018 年全年水平,同比增长 27.0%,创出同期历史新高。9 月海外债发行规模为 21.52 亿美元,环比上升 53.71%,发行期限 3.9 年,发债企业数量较上月明显增多。

无论是从直接融资还是间接融资数据看,有些房企在降杠杆,但拿地力度下半年明显加快,今年下半年的形式要整体好于上半年。

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毛利率和费用

房企的盈利质量如何,不仅和楼价有关还,地价也很重要,两者的差值可以用毛利率来衡量。十年前的地价是非常便宜的,大房企也在那时候囤了不少地,翻看它们的财务数据,恒大的存货从2009年的225亿元上升到2018年的10937亿元,暴增48倍,融创暴增50倍。

地产商的土储货值都是按成本法计量的,地价虽有上涨但幅度很小,主要还是它们拿地的量上去了。拿地早价格成本低,后来赶上房价上涨,卖的贵,决定了多数房企的超高毛利率,2018年年末A股市值排名前十的几家公司中,平均毛利率高达32%。

地价是有多便宜呢?好在中国恒大的财报里都有披露,2009年的拿地均价是452元/平米,2019年一二线城市的楼面均价是2032元/平米,三线城市是1191元/平米。十年的光景,地价涨幅不过三四倍,而房价涨幅超过10倍。可见地产公司的利润空间有多大,只要房价不大幅回调,高毛利率大概率还是能维持的。

费用方面,由于房企都是高杠杆经营的生意模式,最大的费用来自于银行的资金借贷成本。至于拿地成本,运营成本都是在借贷资金的基础上进行拆分,所以关注房企的融资成本非常重要。

地产公司有民企和国企的区别,融资成本也存在巨大的差异。国企地产有先天的资源优势,和大股东背书自然可以拿到低利率的融资,民企只能自己挣扎着生存。

有国企背景的华润融资成本低的吓人,十年期债券的利率才4.13%,身为民企的融创,恒大融资成本有时候高达7.95%和10.50%。所以到了后期,特别是地产调控以后,要重点关注的是融资渠道通畅,融资成本低的房企。

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周转率问题

国内地产商和香港地产商不同,内地房企走的是快周转模式,而香港地产公司恰恰相反,它们捂盘惜售,典型的就是上次网络上传得沸沸扬扬的李嘉诚。

从拿地到开发,然后卖房回款再拿地这个过程,房企的周转效率非常重要。周转率既涉及资金的运转效率也可以考验地产公司的运营能力。

选取应收账款周转率和存货周转率作为筛选地产股的两个指标,从后视镜看也是非常有效的,但实实在在也是这样,地产公司除了拼负债率,毛利率和费用以外,重点也要看周转率。

同样以A股市值前十的地产公司为例,行业均值应收账款周转率是131.5,存货周转率是0.27。数值越高说明企业内部运转越好,高于均值的有万科,新城控股,金地集团,保利地产(保利应收账款周转率虽然低于均值但过去3年在持续改善),时间证明这几家公司的股价走势也的确比其他公司强。

研究地产公司关注负债率,毛利率和费用,周转率足矣。负债率反映的是行业景气程度,普遍是这样,但融创是个特例;毛利率和费用反映了成本问题;周转率体现的是机制运营效率。所以有些国企背景的地产公司负债率低,费用也低,周转率也低,很难有超额收益,除了保利和金地;民企高杠杆,费用也高,高周转容易出现牛股。

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对于地产股后市该怎么办?

目前地产板块整体估值是10X PE,处在10年以来估值底部6.1%的百分位。万科位于历史估值9.1%的百分位,保利位于20.7%的百分位,金地位于4.5%的百分位,新城控股位于10.3%的百分位,算得上是10年以来的底部区域。

同时地产板块的整体股息率从2015年以来一直在增长,目前维持在3%,处在97.5%的百分位。龙头公司的股息率可以达到4%,买它们就像选择了一张看涨期权,确定性极高。

对于地产公司而言,低估值是常态,但是和过往历史比较,相对低估却是机会。同时随着房企的销售数据继续披露,三季报的发布,也给出了相应的买入和卖出信号。有些地产公司的三季度业绩开始出现反常,营业收入增速很快,但净利润增速出现下滑,说明它们靠销量带动营收增长,打折降价卖房却直接导致净利润的下滑,这是一个风险提示信号。

相反,头部公司的业绩靓丽,是量和价共同驱动的。将销售面积和销售单价拆分之后,万科,保利,新城控股,金地这些公司的业绩增长是量价齐升带来的戴维斯双击,股价在市场中也有所表现。

通过负债率,毛利率和费用成本,周转率识别行业景气周期,挑选出好于平均水平的地产公司;同时参考房企最近的销售情况再做筛选。经过两轮排除之后,A股140家地产公司当中能投的就那么几家。最近地产股也来了一波行情,走势也出现了分化,新城,保利,金地,万科算是不错的。

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